Los factores sociales, políticos, económicos y medioambientales, que cambian con gran rapidez, alterarán la ubicación y el modelo de lo que construimos así como la funcionalidad de los edificios.

Los avances en tecnología y aprendizaje automático no sólo hacen variar la forma en que operan las empresas, sino que también impulsan un cambio en la cultura laboral. Las diferentes pautas de trabajo y la gestión del personal se ven cada vez más favorecidas por las mejoras en la comunicación.

La "globalización" también tiene implicaciones determinantes para los riesgos políticos y los riesgos derivados de eventos de la naturaleza. La mayoría de las ciudades de mayor crecimiento del mundo se encuentran en África y Asia. El aumento del desarrollo en las zonas propensas a las catástrofes naturales modifica los efectos de los fenómenos meteorológicos y las catástrofes, en términos de daños físicos, a una escala antes nunca vista. El coste de los desastres naturales ha aumentado de forma constante: el clima extremo en 2017 y 2018 ha supuesto un coste total de 487.000 millones de dólares para las aseguradoras, según datos de Swiss Re.

La imprevisibilidad en el ámbito político también está teniendo un efecto en el desarrollo inmobiliario. Antes de comprometerse con nuevos proyectos, la incertidumbre conduce a los inversores más precavidos a adoptar una actitud de espera. Y ello conlleva a que las tasas de ocupación de los inmuebles también se estén viendo afectadas por los factores económicos y políticos, ya que hay más locales desocupados o que permanecen desocupados durante más tiempo, lo que crea un perfil de riesgo totalmente diferente al de los inmuebles en uso.

Mientras, también los equipos y la maquinaria pueden quedar obsoletos – los avances tecnológicos – e incluso sometidos a los cambios en la legislación o la regulación medioambiental.

Los nuevos modelos de negocio, la tecnología y los cambios en las normativas medioambientales se espera que afecten a la demanda de determinados tipos de inmuebles. Según PWC, los cambios en la aplicación de la tecnología digital seguirán reduciendo la demanda de espacio para oficinas y comercios, pero aumentarán la demanda de nuevos tipos de almacenamiento, cerca del cliente. Por ejemplo, las compras por Internet han provocado una disminución de las compras en las tiendas tradicionales y la creación de enormes centros logísticos automatizados. Es posible que los edificios más antiguos o con poco uso tengan que ser renovados para adecuarlos a las nuevas normativas, prolongar su vida útil o cambiar su uso; por ejemplo, en los últimos años, muchos emplazamientos industriales se han convertido en espacios residenciales, comerciales o de oficinas. Durante los trabajos de rehabilitación el uso de materiales combustibles, los trabajos en caliente y los riesgos eléctricos conllevan un mayor riesgo de incendio. El ritmo de cambio también entra en juego después de la pérdida. Las empresas que la han sufrido desean flexibilidad a la hora de reconstruir una instalación o sustituir un equipo con objeto de adaptarse a los nuevos avances tecnológicos y la regulación medioambiental.

Los nuevos usos de los edificios, el aumento de la automatización así como las nuevas soluciones más respetuosas con el medio ambiente, están cambiando la naturaleza de los riesgos de daños materiales. Lo mismo ocurre con los métodos de mitigación de riesgos que pueden poner en práctica las empresas. El sector asegurador ha destacado en la protección contra el riesgo de daños materiales durante más de tres siglos, pero ahora y más que nunca, la importancia de la gerencia de riesgos pasa a primer plano. Si bien los mecanismos de transferencia de riesgos proporcionarán un marco de seguridad para las empresas, ante la creciente imprevisibilidad, es la combinación de seguros e ingeniería de riesgos lo que hará que las empresas superen los imprevistos de un panorama en constante cambio.